To determine the net income from real estate capital, article 23.1.b) of Law 35/2006 on Personal Income Tax allows for the reduction, among other concepts, of the amounts allocated to the depreciation of the property and of the assets ceded jointly, as long as they reflect a real depreciation. In this article, we will specifically examine depreciation in cases of rental of properties obtained by inheritance or donation, that is, free of charge.
Deductible depreciation
Change in the criterion of the depreciation base
Criterion accepted by the Administration
Deductible depreciation
El artículo 14 del Reglamento fiscal establece que, para bienes inmuebles, la amortización se considerará efectiva cuando no supere el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición pagado o el valor catastral, excluyendo el valor del suelo. Hasta ahora, la Administración tributaria entendía que «coste de adquisición pagado» se refería solo a los gastos y tributos relacionados con la adquisición abonados por el contribuyente, incluyendo el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Therefore, the depreciation base used to be the cadastral value of the property, as it is generally higher than the simple expenses and taxes of the lucrative acquisition.
Sobre el cambio en el criterio de la base de amortización Un cambio de criterio surge del Tribunal Supremo, que mediante su Sentencia de 15 de septiembre de 2021 (recurso de casación 5664/2019) determinó que «coste de adquisición pagado» debe incluir el valor mismo del inmueble. En consecuencia, la base de amortización para inmuebles adquiridos a título gratuito se compone del valor conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sumado a los gastos y tributos relacionados con la adquisición.
Criterion accepted by the Administration The criterion of the Supreme Court has been supported by the Administration, both by the economic-administrative courts (Resolution TEAC 0356/2020, of June 28, 2022) and by the General Directorate of Taxes (DGT CV1693-22, of July 15).
