La Ley de Arrendamientos Urbanos regula los contratos de alquiler, aquellos que se refieren a viviendas habituales. Para los alquileres de vivienda habitual, se establece una duración mínima de 5 años para los arrendadores personas físicas y 7 años para los jurídicos.
Sin embargo, existe una creencia equivocada, de que firmar contratos de 11 meses evita las prórrogas forzosas que establece la ley. ¡Esto es un error! Estos contratos tienen las mismas obligaciones y derechos que los contratos que se celebran inicialmente por un año, por tanto cabe la aplicación de prórrogas, aún habiéndose firmado el contrato inicialmente por 11 meses de duración (lo reiteramos).
But what should we consider when signing a short-term rental contract? We will explore this issue in detail in this article. We hope to resolve the doubts of many landlords and tenants regarding this issue, as this inquiry has become more frequent since the entry into force of Law 12/2023, of May 24, on the right to housing.
¿Es legal un contrato de alquiler de 11 meses?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento de vivienda tengan una duración pactada libremente por ambas partes, y establece que en caso de alquiler de vivienda habitual, se prorrogarán automáticamente hasta cinco años si el arrendador es persona física y hasta siete si es persona jurídica.
Aunque es común pactar un contrato de alquiler de 11 meses, esto no significa que sea menos válido que un contrato de un año, o que no quepa su prórroga, si las necesidades del inquilino así lo demandan. Ambas opciones tienen el mismo grado de obligatoriedad para su prórroga.
En conclusión, los contratos de alquiler de 11 meses son legales y se rigen por las mismas normas que cualquier otro contrato de alquiler.
Qué tener en cuenta al firmar un contrato de 11 meses
As previously mentioned, the rental contract for 11 months is perfectly legal. However, it is important to keep certain details in mind to avoid setbacks. Like any other rental contract, the duration must be freely agreed upon by both parties without any coercion. Once the contract is signed, neither party may modify its duration without the express consent of the other.
Cabe recordar que los contratos de arrendamiento de vivienda se rigen por el artículo 2 de la LAU, que expresa que el arrendamiento de vivienda es:
«Aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario».
Artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Hacemos hincapié en que es un error pensar que debido a que el contrato es por menos de un año, este no deberá ser extendido automáticamente hasta el máximo legal de cinco años, y sí deberá renovarse el contrato, dado que son prórrogas obligatorias. Si bien el contrato es válido legalmente, el propietario tiene exactamente la misma obligación para prorrogar el acuerdo que tendría si se hubiera firmado por un año completo. Si el inquilino desea extender el contrato, será necesario contar con la aceptación del propietario.
In summary, the rental contract for 11 months is legal and both parties have the same obligations and responsibilities as in a contract made for a full year. The tenant must take care of the property and keep it in good condition while the owner must fulfill all their legal obligations at all times.
Vivienda habitual o uso temporal: la diferencia clave
Ahora bien, es importante tener en cuenta la diferencia entre un contrato de alquiler para uso como vivienda habitual y uno para uso temporal. El primero se firma con la intención de utilizar la propiedad como residencia permanente durante un periodo prolongado mientras que el segundo se utiliza para situaciones donde se necesita alojamiento temporal como vacaciones (contratos superiores a 31 días) o desplazamientos temporales por trabajo. En ambos casos, contar con un contrato claro y completo será fundamental para evitar malentendidos.
La distinción entre tener que prorrogar forzosamente el arrendamiento por cinco o siete años o no tener esa obligación no radica en el plazo acordado en el contrato, sino en el tipo específico del arrendamiento y de las circunstancias del inquilino que propiciaron que se celebrase ese contrato entre las dos partes. Existen dos tipos:
- Arrendamiento para uso diferente a vivienda habitual: implica utilizar la propiedad con fines distintos a residencia permanente, como el alquiler de viviendas (en alquiler de temporada o vivienda de uso turístico) o locales comerciales u oficinas.
- Temporary leasing: utilizado cuando se necesita alojamiento durante periodos cortos como vacaciones o desplazamientos temporales.
It is important to highlight that these specific types are not subject to the same rules regarding mandatory extensions as a regular lease would be.
¿Tienes dudas sobre tu contrato de alquiler?
Si tiene alguna pregunta sobre este tema específico o necesita más información adicional sobre contratos de alquileres de viviendas, déjela en los comentarios y estaremos encantados de ayudarle a resolverla.
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Milagros
in said
Me hicieron un contrato de alquiler por 11 meses. A los 9 meses le avisé con 30 días de antelación que abandonaba la vivienda y ellos mediante una conversación y un WhatsApp aceptó . Al décimo mes abandono la vivienda , no me devuelve la fianza y alquila el piso al día siguiente. Ahora recibo una carta reclamando una indemnización. Es legal?
ayreestates
in said
Buenas tardes Milagros,
Nos gustaría poder ver el contrato, el cual será tratado de manera confidencial, y así poder darle respuesta.
Es transcendental poder leer los términos del contrato, así como la penalización que se indicó en el contrato (si es que se indicó). Ver que menciones se hace, a la penalización por resolución de contrato, si éste se resuelve antes del cumplimiento de 11 meses.
A su vez, saber si se realizó un contrato de temporada (por 11 meses), o contrato de larga temporada, vivienda habitual (por 11 meses). Y por último saber la motivación, de usted como arrendataria, (inquilina), para alquilar la vivienda. Si fue para cubrir de manera temporal la necesidad de alquiler (por tema de desplazamiento laboral, estudios…), o si bien era para satisfacer de manera permanente su necesidad de vivienda
Mar Ceballos
in said
Buenos dias
Los contratos de 11 meses de vivienda habitual tributan de la misma manera que los de 12 de contrato habitual y de que manera tributan los de 11 meses por temporadas?
Thank you very much
Mar
ayreestates
in said
Hola. Los contratos de arrendamiento temporales (de tipo general) no «gozan» de bonificación al alquiler en el IRPF, por lo que la cuota a pagar en nuestra factura fiscal será más elevada que la tributación en el contrato de vivienda habitual.
Los contratos de vivienda habitual si tendrán las desgravaciones previstas, se celebrase el contrato por 11 o 12 meses. Respecto a los contratos de 11 meses de temporada, en el caso de estudiantes han sido declarados por algunos tribunales como contratos con destino a vivienda, por lo que, y citamos textualmente: «La LIRPF no remite expresamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para interpretar el artículo 23.2 y que el hecho de que el arrendamiento se limite a ciertos meses del año no impide que se considere como destinado a vivienda». Si desea ampliar información para conocer su caso nos puede escribir a: contacto@ayreestates.es. Saludos
Natalia Chuprakova
in said
¡Buenas tardes! Tengo contrato desde 2022, pero el dueño del piso falleció. Ahora los niños quieren firmar conmigo un contrato temporal por 8 meses. Dijeron que necesitaban un contrato de este tipo para la oficina de impuestos. ¿Es esto legal? ¿Pueden echarme después de 8 meses? o puedo vivir tranquilo que mi contrato del 2022 estará vigente hasta el 2027. Gracias
ayreestates
in said
Hola. Entendemos que usted firmó un contrato de larga temporada en 2022. Al ser «los niños» los herederos (o eso entendemos por su comentario) no deberán de necesitar ningún contrato firmado por una duración de 8 meses para la: «oficina de impuestos». Si cabría la posibilidad, una vez acreditado por parte de los herederos que son co-propietarios, que ellos deseasen manifestarle (con una notificación fehaciente) la necesidad de disposición de la propiedad; para darse esta situación, este hecho debe de estar contemplado en el contrato que firmaron en el año 2022, (LAU art.9.3 LAU), de no estar como clausula en el contrato, no cabe aplicación. Para poder ampliar y poder facilitarle una información más precisa nos puede escribir a: contacto@ayreestates.es
CARMEN RUS
in said
Carmen Rus
Tengo una casa con varios inquilinos q me han ofrecido comprar. Algunos contratos estan ya proximos a los 5 años..
Puedo no renovar contratos. Que vayan cumpliendo. Para poder vender la casa.
Libre de inquilinos.
Tendrian derecho a indemnización. Si ya 5 años.
Gracias